わたくし一休が秋田県内に95万円で購入したボロ戸建て。
10年間空き家で様々な機材が使用不能。
台所レンジフードをプロパンガス屋に取付工事を依頼し、約14万円のコストカットに成功しました。
（本物件について、別の購入希望者のために不動産屋が事前作成したリフォーム見積りと比較しています）
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プロパンガス屋に施主支給を依頼した経緯はこちら
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プロパンガス屋に施主支給で142,365円削減
今回は上記3つの工事をプロパンガス業者に依頼し、トータルで142,365円のコストカットに成功。
施主支給：工事を外注する際に物件所有者が機材を提供するというもの。機材に業者の利益が乗らないので安く工事できる点がメリット。
プロパンガス業者は利益率が高い商売とされ、ガス供給契約を結ぶ代わりにその他の工事を依頼すると実行してくれる場合があるのです。
プロパンガス屋に施主支給で工事を依頼する手法は様々な不動産投資本で紹介されているポピュラーなもの。
(パート主婦大家の舛添菜穂子氏の書籍でも施主支給のやり方が紹介されています)
施主支給は工事費用を抑えるのに有効ですので、複数の業者から見積りをとる相見積もりと合わせて覚えておきましょう。
施主支給で利回りに4％の差
なお、今回142,365円を削減したことによる、不動産投資全体の利回りをここで試算。
（利回りについて詳しいことはこちらの記事で解説）
築37年のボロ戸建てですので、想定家賃を4万円と仮定。
年間家賃は4万円×12ヶ月=48万円
物件価格価格＋不動産屋案の工事費用は、95万円＋365,090=1,315,090円
それに対して、プロパンガス屋に施主支給した場合。
95万円+222,725円=1,172,725円
不動産屋案での利回り：48万円÷1,315,090円=36.49％
プロパンガス屋に施主支給での利回り：48万円÷1,172,725円=40.93％
給湯器など3点の工事費用しか考慮していませんが、実質利回りにも少なからず影響を与えることがわかります。
石油給湯器104,394円削減
今回プロパンガス屋に工事依頼した3点の中で、最も経費削減効果が大きかったのが石油給湯器でした。
灯油給湯器交換まえ不動産屋案の見積りにおいて、石油給湯器の価格は177,144円。
それに対して施主支給した場合、Amazonでの購入価格は89,800円。
その差額は87,344円。この金額が不動産屋が外注するリフォーム業者の利益に乗っかることになります。
さらに、入れ替え工事費についても、プロパンガス屋に依頼することで17,050円削減。
機材と工事費で、87,344円+17,050円=104,394円のコストカットとなりました。
灯油給湯器交換あとボロ戸建て投資1棟めの本物件で、この金額は無視できない大きな金額。
なお施主支給にあたり、Amazonで注文した灯油ボイラーの送り先をプロパンガス屋にして保管してもらうことができました。
すべてのプロパンガス業者がそこまでやってくれるとは考えにくいですが、交渉次第ではやってもらえる可能性もあります。
ボイラーをプロパンガス屋に直送することにより、物件までボイラーを運ぶ手間と、工事までボイラーを保管するスペースを省くことができました。
今後、1棟め物件の近隣で物件を取得することがあれば、このプロパンガス屋とガス契約を結びたいと思っています。
よい業者との巡り会いは運による部分も大きいので、見つけたら大切にしたいところ。
レンジフード37,565円削減
台所のガスコンロ上についており、調理で出た煙を排気するための設備であるレンジフード。
レンジフード交換まえこのレンジフードは、不動産屋のリフォーム案に掲載されてた機種をAmazonや楽天で見つけることができませんでした。
ネット通販でレンジフードを買おうとするマニアックな人は少ないということなのでしょう。
レンジフードについては施主支給を諦め、プロパンガス屋になるべく安い機種を選定依頼。
レンジフード交換あと結果的には、不動産屋リフォーム案が94,490円。
プロパンガス屋案が56,925円。
その差額37,565円分のコストカットできました。
ガスコンロ406円削減
今回プロパンガス屋に工事依頼した中で、最も削減効果が低かったガスコンロ。
ガスコンロ交換まえしかし、プロパンガス屋に工事見積り依頼するなかで、不動産屋案の提案機種を確認してもらうと、法令に適合しないことが判明。
プロパンガス関連の法令は様々な取付基準がある様子。
街の小さなリフォーム屋だと細かな法令までチェックが回らないこともあるでしょう。
今回施主支給を依頼したプロパンガス屋は地域で最大手。
法令遵守が徹底されているそうで、業務用のパソコンは17時30分を過ぎると電源が強制終了。
残業時間が徹底的に管理されている法令遵守ぶりの大企業でした。
そんなプロパンガス屋から法令に適合する機種を教えてもらい、それをAmazonで注文して取付工事してもらいました。
ガスコンロ交換あとなお、ガスコンロもAmazonからの送り先をプロパンガス屋に設定。
取付け工事まで約2週間、業者において保管してもらえたのでした。
初日3人で取付し翌日1人で動作チェック
取付工事は2日間に渡り、のべ4人がかりの比較的大きなものとなりました。
プロパンガス屋初日はボイラーやレンジフードなど大きな機材の運搬があるため、車2台で3人がかり。
午前9時半から夕方まで、1日がかりの工事となりました。
翌日は設備担当の係長がボイラーの動作チェックに来ることに決定。
今回設置してもらったボイラーは灯油燃料。
しかし、灯油の配管が車庫の中で折れてそこから漏れ出していました。
灯油宅配の業者に配管交換を依頼しており、それがボイラー設置工事の翌日だったのです。
プロパンガス屋による工事翌日の午前中に、灯油宅配業者による配管工事完了。
その日の午後にプロパンガス屋の係長がやってきて、無事に灯油給湯器が動作することも確認できました。
ボロ戸建てを使えるようにするためには様々な工事が必要。
今回プロパンガス屋に依頼した3つの工事は、自力で行うのが危険かつ困難なもの。
施主支給で工事してもらえてラッキー、そして経費も14万円削減できてダブルラッキーでした。
