わたくし一休が、2022年4月に秋田県でボロ戸建て投資を始めて1年が経ちます。
この度、ボロ戸建て賃貸業の事業拡大を目的に株式会社を設立することに決定しました。
法人化のきっかけや、法人設立を決定するまでの思考を共有いたします。
Contents
1年で戸建て2棟満室が契機
法人化する最大のきっかけは、2022年7月に購入した1号ボロ戸建てに入居が決まったこと。
5万円で購入した2号ボロ戸建てと合わせ、2棟が満室状態になったことで、不動産賃貸業に対する手応えを感じたからです。
法人化の目的は規模拡大
少子高齢化が進み、空き家のさらなる増加が見込まれる秋田県で、ボロ戸建て事業を拡大を目指す。
その一方で、早期に法人化することによって、法人事業者としての実績を積み重ね、事業用のプロパー融資を引くための素地を作っていきます。
個人事業主として、アパートやマンションなどの購入を検討し、銀行や信用金庫などに持ち込んだこともありますが、スムーズにはいきませんでした。
事業実績や、手元資金などを十分に準備することにより、不動産賃貸業全体の規模拡大にレバレッジをかけることが当面の課題。
そのためには、法人としての実績を早期から積み上げて、少なくてもよいので黒字の決算書を作るのが重要となります。
補助金を活用して株式会社を設立
一休が住む秋田市では、新規に法人を設立して事業を行う者に対して、法人設立費用や設備取得費の助成をする補助金制度があります。
売上がそれほど多くないタイミングで法人化を決定した背景には、設立費用の半額を市が補助してくれるという制度によるバックアップもあるのです。
これにより、およそ25万円かかる株式会社を、12.5万円程度で設立することが可能になる予定。
この制度がなければ、日本版LLCとして知られる合同会社を設立することを検討したでしょう。
合同会社は最低7万円程度で設立できるので、株式会社と比べて大幅に安く法人設立が可能です。
敢えて株式会社を設立することにしたのは、
- 株式会社の方が知名度が高い
- 代表取締役、社長と名乗りたい
- 補助金で安く設立できる
という3点を考慮に入れてのことでした。
やっぱり会社を作るからには社長と呼ばれてみたいですよね！
法人化によるメリット
法人化には、個人事業主で受けられない様々なメリットがあります。
個人より豊富な節税策
個人でボロ戸建て投資を行う場合と比べて、法人を設立することによって、税制上な様々なメリットを受けられます。
不動産賃貸業において大きなものとしては、不動産を売買した場合にかかる譲渡税。
個人の場合は、保有期間に応じて短期譲渡所得、長期譲渡所得と異なる税率で分離課税されます。
その一方で、法人税においては長期短期という概念がなく、その他の収入経費と合算して税額が算定されるのです。
他にも、個人では強制的に経費計上される減価償却費は、法人の場合には任意に償却できるなど、税務における選択肢は圧倒的に法人の方が豊富。
この他にも、個人では使えない様々な制度があるのです。
個人事業主と法人のハイブリッドで投資できる
ボロ戸建て賃貸業を行う法人を設立することで、法人と個人の両方の税務上のメリットを活かすことが可能になります。
例えば、個人事業主が受けられる青色申告特別控除を受けたり、赤字の経費をサラリーマンの給与所得と損益通算。
また、サラリーマンの属性を生かしたアパートローンの活用や、住宅ローンを活用した賃貸併用住宅の建築。
このように、いきなり実績がない法人を設立した場合には活用できない制度を使えるというメリット多数。
サラリーマン個人事業主が法人設立する際のメリットですね。
黒字決算を作ってプロパー融資を目指す
法人を設立して事業拡大を目指すにあたり、大切なのは融資を意識すること。
単なる節税目的の赤字法人ではなく、不動産賃貸業をまともに運営できる業者として銀行に認められるためには、黒字決算が大切。
わずかでも黒字決算し納税することで、銀行に事業者として融資を検討してもらえるようにすることが、当面の課題となります。
法人化によるデメリット
法人設立することで、いくつかデメリットもあるので確認しておきましょう。
法人設立と維持に費用がかかる
法人設立と維持にはコストがかかります。
株式会社の場合は約24万円、合同会社の場合は約7万円が最低でもかかります。
法人設立を司法書士などに依頼すれば、その報酬もかかり増しになるのです。
設立については、会計サービスのfreee
を利用することにしました。
月々の記帳を自動化することが可能で、決算から税務申告書類の作成まで可能なサービス。
サービス課金することによって、公証人役場への電子定款認証を、freeeと提携する行政書士が追加費用なしで代行。
定款のフォーマットがあり、所定の決定事項を入力すると自動的に定款を作成できるなど、書類作成の雑務を大幅に省くことができます。
法人の場合、赤字であっても市町村と都道府県に住民税を納税する必要があり、必ず発生する費用となるのです。
会計から税務申告までが複雑
法人になると、個人事業主と比べて必要な書類の種類が増えるのもデメリット。
法人税の申告や、駐車場やテナントの賃貸をする場合には消費税も関係してくるのです。
役員報酬を支払う場合は、社会保険料の計算をする必要も出てきます。
これらの事務を、税理士や社会保険労務士に委託すると、当然委託料が発生。
当面売上がない場合、費用のみが無駄に発生する自体が発生することになりかねません。
一休は、当面役員報酬なし。
居住用不動産の賃貸業のみで消費税非課税で運用し、法人税の税務申告はfreeeを利用してDIYで実施しようと考えています。
役員報酬を取ると副業がバレるリスクが高い
役員報酬を取ると、社会保険料の納付義務が発生します。
サラリーマンが副業で法人化して、役員報酬を受け取ると、年金事務所で計算された社会保険料と按分された社会保険料が勤務先の給与担当に届きます。
自社分として計算した社会保険料との齟齬から、副業がバレる可能性が高まるのです。
そのため、当面の間は役員報酬は無しにして、利益は法人に内部留保。
銀行に対しては、勤め人の給与で生活しているので、法人からは無報酬でも生活には問題なしと説明がつきます。
法人事業の支えとして勤め人を利用
上記で触れたとおり、法人から役員報酬をとらない場合、社長はどのように生活しているのかと銀行は考えます。
法人事業者として銀行からプロパー融資を引き出すためには、黒字決算が大切。
副業バレを防ぐため、役員報酬なしで内部留保。
そのための生活の最低限の保障として、勤め人のサラリーを活用するのです。
サラリーマンの仕事から得られる給与所得は、一休にとってはベーシックインカムなのでございます。
