わたくし一休が秋田県内に購入した1棟めのボロ戸建て。
2022年7月12日の決済日から7ヶ月と9日後、2023年2月21日に入居の申込みをいただきました。
およそ7ヶ月の空室期間を経て入居申し込みをいただいた決め手は、何よりペット可能であったこと、次に繁忙期前半に募集条件を見直し、仲介会社への募集依頼を強化したことでした。
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入居者決定の決め手はペット可能
入居の申し込みをいただいた、最も大きな要因はペット可能であったこと。
入居者は転勤で引越し先を探しており、物件から車で30分かかる街の中心部にある会社にお勤めの方。
ご家族3名で住め、猫1匹と同居できる物件を探していました。
仲介不動産会社によれば、入居者の勤務先付近を含めペット可能な物件を探しましたが、条件に当てはまる物件が他に全くない状況。
車で30分かかり、駐車場が1台分しかなく、積雪量が勤務先付近に比べ格段に多い、一休の物件を選んでいただくことになったのでした。
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仲介会社への広告費1ヶ月を一律化
入居者決定に関し、次に大きな要因と考えられるのは、仲介会社への広告費（AD）を一律に家賃1ヶ月分としたことです。
広告費（通称：AD）とは、入居を決めてくれた仲介不動産会社に対して、大家が支払う報酬のこと。
相場は地域によって異なり、ゼロ（広告費なし）が相場の地域がある一方、数ヶ月分支払わなければ入居が決まらない地域もあります。
それまでは、仲介不動産会社ごとに提示された条件で募集してもらっていました。
募集を依頼した不動産会社4社中、2社は広告費1ヶ月、残りの2社は地域相場の広告費ゼロの状態でした。
最終的に入居を決めていただいたのは、元々広告費ゼロで募集してくれていた不動産会社。
ペット可能の条件が決定打だとすれば、それをプッシュする要因だったと考えられます。
広告費の増額は、他の大家が追随し始めると地域のADの相場を引き上げる要因になりますので、慎重に検討が必要。
しかし、7ヶ月に渡る空室を長期化させるよりマシと考えます。
いま思えば、募集開始時から全社に対して広告費1ヶ月という条件を一律化してもよかったかもしれません。
繁忙期前の1月に募集家賃を下げた
2月、3月は転勤や入学に伴う引越しが増える、不動産業界にとっての繁忙期。
長期に渡るボロ戸建ての空室を埋めるべく、繁忙期目前の2023年1月に募集条件の引き下げを実行しました。
賃貸需要に対して、供給が少ないという不動産会社からの地域状況を踏まえ、やや強気に設定していた募集条件を下げたのです。
具体的には、敷金1礼金1、月額家賃63,000円でした。
その条件を、敷金ゼロ礼金ゼロ、月額家賃53,000円で、ペット希望者には礼金1という条件に見直しました。
変更前の募集条件でも入居が決まった可能性は高かったように思いますが、長期化する空室を打開しようとういう意気込みを、仲介不動産会社に伝える効果はあったと思います。
（結果論を言えば、近隣にペット可能物件が全くなかったこと、入居が決まった方が、「そんなに家賃が安いんですか？」と仲介会社に言ったらしいことを踏まえると、63,000円でも決まった可能性はあったのかなというところ。）
敷金1礼金1月額59,000円で決定
入居の申込みをいただいた方は、転勤族で法人契約となりました。
当初1年の定期借家契約で募集していましたが、短すぎるため2年契約を希望され、その申し出を受付ました。
（定期借家契約は、ジモティーでのセルフ募集を念頭おいた条件でした。）
法人契約の場合、家賃保証会社を通さない代わりに、ゼロゼロだった敷金と礼金をそれぞれ1ヶ月としたのです。
これによって、持ち出しとなる予定だった1ヶ月分の広告費を、礼金でまかなうことができることになり、大変助かりました。
53,000円の家賃を、物件近隣で駐車場を追加で1台分、家主側で確保することを条件に、59,000円にしてもらうことに成功。
本記事執筆の2月22日時点では、駐車場追加確保の目処を立っているものの、地権者から確約はいただけていない状況。
契約までに現地に行って、駐車場確保の交渉を行います。
駐車場の賃貸料を安く抑えれば、その分利回りが向上するので、交渉にも熱が入ります。
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表面利回り74％実質利回り32％
今回の物件、購入金額は95万円でした。
59,000円の家賃を元に計算すると、年間家賃収入は以下のとおり。
59,000円×12ヶ月=708,000円
これを元に、利回りを計算すると以下のようになります。
表面利回り
家賃年収708,000÷物件価格950,000=74.5％
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物件購入にあたり、信用金庫からリフォーム代を含めてオーバーローンで融資を引いた総額は216万円なので、それをベースに計算すると以下のとおり。
家賃年収708,000円÷物件と改修費2,160,000円=32.77％
実際には、融資実行時には想定していなかった、屋根のDIY塗装などの費用がかかり、月々およそ26,000円の元利金返済がありますので、さらに実質の利回りは低下します。
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しかし、当初予算ベースの実質利回りで、32％の数字で入居者を決定できたのは、ボロ戸建て初心者の1棟めとしては上出来と言えると考えます。
参考までに、今後の月々のキャッシュフロー（収入から支出を引いた手残り）は、固定資産税（年額およそ27,000円）を除くと、以下のようになります。
59,000円−26,000円（元利返済金）=33,000円（キャッシュフロー）
このキャッシュフローに手をつけず、次の物件購入に当てることで、さらなる規模拡大を目指します。
すでに入居者が入っている2号目のボロ戸建ては、購入金額5万円に対し、月額3.5万円、表面利回り840％で賃貸稼働中。
さらに、ボロ戸建てをタダでもよいので引き取って欲しいという話も、現時点で数件いただいてきた経緯があります。
（あまりにボロい、もしくは過疎地域過ぎて賃貸需要が見込めないのでお断りしたケースも多々あります。）
今後はこれまで以上に賃貸需要を加味して、低価格での仕入れを徹底し、少子高齢化の最先端地である秋田県において、持続可能なボロ戸建て投資の実践に努めます。
