物件情報サイトの不動産ジャパンを見て秋田県内のとあるボロ戸建てを見にいったら、その場で物件オーナーとあって話ができました。
そのままリフォーム見積もりの手配まで話しが進み、大工に工事見積もりの依頼もできたのです。
ここまで順調に進んで来たのですが、やや先走り気味に指値を実行し買付交渉に失敗しましたのでご報告。
わたくし一休、素人丸出しの戸建て投資失敗談になります。
Contents
物件所有者と直接話しリフォーム見積もり
今回のケース、不動産ジャパンをチェックし、秋田県内にあるボロ物件を発見して現地に直行。
ボロ戸建ての窓に貼ってあった携帯電話に連絡すると、そのまま物件所有者とあって話ができたのは以前の記事で書いたとおり。
秋田市から物件を探しに来ていること、大家になって不動産収入を得たいことなど、一休が行っている不動産投資の事業内容について和やかに話します。
ボロ戸建て所有者の奥さんであるおばあさんは、もともと自営業をやっていたそうで、チャキチャキしたお方。
世間話をしながらも、一休がした質問に対しては的確に答えをしてくれ、スムースに進んだやりとり。
ボロ戸建ての近所にある大工にリフォーム工事費用の見積もり依頼をして、見積もりを待つことになったのです。
近隣の不動産業者に家賃の相場を電話聞き取り
大工にリフォーム費用を見積もり依頼しましたが、まだやるべきことは残っています。
絵に描いた餅ではありますが、今回のボロ戸建てでいくら収益が見込めるかのリサーチ。
物件所在地で営業している宅建業者数社に電話をかけて需要を確認。
「〇〇にある築古の物件の購入を検討していまして、〇〇では戸建ての賃貸需要はありますか？」
「〇〇でペット可能な賃貸戸建て物件は需要ありそうですか？」
「御社で賃貸に出している物件でいちばん家賃が安いのはおいくらですか？」
など、思いつくまま質問してみました。
すると、一休が普段拠点にしている秋田市同様、ボロ戸建て所在地においても戸建て賃貸需要は存在する様子。
ペット入居を嫌がる大家も多いようで、ペット可能にすればボロ物件でも競争力は持てるかな、と計算。
家賃は最安で月に2万8千円とのこと。
今回のボロ家を売出し価格の100万円で物件取得できれば、2万8千円の年間家賃は33万6千円、利回りは33.6％となるところ。
（不動産投資において重要な指標である利回りについてはこちら）
宅建業者にお礼を言って、ひとまずリサーチは終了。
元付け業者に電話したあとメールで質問
このタイミングで、通常とは順番が逆になりましたが、元付け業者に電話をかけてみることにしました。
電話をして、直接所有者の奥さんとあって話をしたこと、収益物件としてボロ物件を活用したいと考えているなど伝えました。
電話で元付け業者へのあいさつを済ませて、そのあと細かいやりとりはメールで質問してみることにしました。
あまり複雑な案件でもないので、登記をセルフでやってみようかと考えている点も伝えてみました。
メールでのやりとりの中で、物件オーナーと直接やりとりできているので価格交渉をオーナーと直接やりとりしてみたい、と聞いてみました。
すると、「それはマナー違反ですよ」的なお叱りを受ける結果に。
そうであれば、宅建業者を通して指値を入れてみるか、というように考えたのでした。
利回りを計算してメールで指値を入れてみた
不動産投資において、利回りは大切な指標。
ここで改めて実質利回りを計算してみました。
100万円で買えるとして、家賃は近隣の最安と同水準である2万8千円とすると利回り33.6％。
大工からの口頭での概算で、リフォーム費用120万円と聞いていました。
リフォームによって家賃1万円アップできると仮定してみます。
すると、取得費220万円（物件100万+リフォーム120万）、家賃3万8千円×12ヶ月で45万6千円。
年間家賃45万6千円÷取得費220万円=実質利回り20.7％となります。
いくらで買付を入れるべきものか悩みます。
ここで、廃墟不動産投資法で有名な村上祐章氏の書籍、「不動産投資の常識を極度に打ち破る！ 物件無料ゲット法」を思い出しました。
その本では自分が欲しいと思った金額を提案してみればよい、というようなことが書かれていたはず。
それならば、と100万円で売りに出されていたボロ戸建て価格の7割オフ、30万円で買付を入れてみることにしました。
（一休としてはいわゆる「鬼のような指値」を入れてみたつもりです）
「30万円」で買いたい旨を記して、元付け業者である不動産屋にメール送信。
ラブレターを書いた中学生みたいなハラハラした気持ちで買付に対する返事を待ちます。
メールでお断りがありボロ戸建ての買付に失敗
メール送信の翌日は返事なく、送信の2日後に宅建業者から返事がありました。
結果は「7割引きでは売れません。」
「30万円引きの70万円ではなく、30万円で買う、という話なのか、と何度も聞かれました。」
とメールに記載あり。
この辺りの指値交渉、不動産賃貸業をやろうとしている一休と、宅建業者にとってはよくある交渉話だと思われます。
しかし不動産の売却は、一般人はほぼ経験しない点について、一休自身認識が甘かったと感じました。
たとえば収益物件をオーナーチェンジで売りに出している場合、鬼のような指値を入れたら、売り主の計算に合うかどうかで淡々と物事が進むはず。
今回は、実需（所有者が自分で使う）から売却という物件なので、不動産売買に慣れていない売り主。
そういった場合には、鬼のような指値を入れると、このような反応があるのだなあ、としみじみと感じたところ。
なお、元付けの宅建業者からは、お断りがあった報告メールにて、「買付や価格交渉はメールじゃなくて、電話か対面がよい」というアドバイスをもらいました。
この点については、不動産屋からのアドバイスをもとに指値の仕方について記事にしました。
ボロ戸建てを探して利回り計算、そして指値交渉と、ここまで1週間ほどの期間。
割合スピーディーに展開できたのかな、とは思いますが経験不足は否めません。
今後の不動産投資において糧にしたい失敗談でした。
【追記】
実際に一休が1棟めを購入した際、今回の失敗を踏まえて控えめな指値にとどめておいて購入できました。
指値をやりすぎて購入できなければ元も子もありません。
