前回の記事では、秋田県内某地にて物件に貼っていた携帯に電話し大家さんと直接会話しそのまま内覧できたと書きました。
その際、会話の流れで地元のリフォーム業者を紹介してもらえ、修繕費用の見積もりを依頼できたのです。
ボロ戸建て投資において、物件購入前にリフォーム依頼できたのは初めてだったので、そのやりとりをご紹介。
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風呂なし汲み取り便所のボロ戸建て
前回記事でも書きましたが、今回のボロ物件の特徴。
建物の外観と屋根などは比較的きれいで、そのままでも住めそう。
問題となるのが、風呂シャワーなし、賃貸で不人気の汲み取り便所（ぼっとん）という現況。
ボロ物件から、車で5分の位置に温泉があるので、そこを利用してもらうというのも無くはないかと考えた。
しかし、そこは費用対効果の問題。
投資した費用がどれほど家賃に反映できるか利回りの計算が必要になります。
関連記事：利回の計算方法について
セルフリフォームDIYの参考にしたく見積り依頼
ボロ戸建て投資の利回り計算には、業者を使うにせよ、DIYセルフリフォームするせよ、必要経費の計算が必要。
ボロ物件1棟めを取得するために動いている、わたくし一休。
まだ経験が浅く、リフォーム費用の計算が頭の中ですぐに出てこない状態。
この状態では、専門のリフォーム業者に依頼して、どのくらい工事費用がかかるか知れるのは貴重な機会となります。
ボロ物件の入居付けにおいて、大きなハンデとなる風呂シャワーなし、汲み取り便所を購入する際の、今後の判断材料とすることも可能になりそう。
こんなことを考えながら、ボロ物件オーナーとの会話をしつつ、業者紹介を依頼したのです。
物件視察の翌日に見積もり依頼できた
今回のケース、なんとボロ物件視察の翌日にリフォーム業者に見積もり依頼できました。
ボロ戸建てオーナーのご近所さんに、水道屋がおり、風呂トイレのリフォーム見積もりを依頼。
しかしその業者が多忙にて、別の水道屋を紹介したところ、リフォームならまずは大工に見てもらってくれ、という展開。
これらすべてをボロ物件オーナーがやってくれました。
リフォーム業者とのコネが全くない一休にとっては、とてもありがたいお話です。
「最初に見てもらうのは大工が適当なのか？」という点は少し疑問はあったものの、こちらもド素人なのでそこはスルーして見積り依頼することにしました。
物件内見して、その翌日には大工立ち会いでの見積もり依頼することが実現したのでした。
建築士と大工の兄弟業者
ボロ戸建て内見の翌日。
10：30に物件に現地集合。
物件近所のスーパーにて麦茶やコーヒー、水などを購入し、10分前に到着。
全員の人数がわからなかったので、少し多めに6本ほど飲み物を購入。
（大工、ボロ物件オーナー、一休で最低3人）
そこで現れたのは、兄弟で建築会社をやっている業者でした。
1人が建築士、もう1人が大工ということで、2名で来てくれたのです。
あいさつを交わし、多忙な中来てくれたお礼を述べ、早速リフォームの趣旨と概要を完結に伝えます。
一休は大家業をやろうとしていること、物件を買って、なるべく費用をかけずにリフォームしたいことなどを伝えました。
間取りを確認しながら、最終的には風呂ではなく、シャワーブースを設置、合わせて洗濯機置場も新設することに決定。
トイレは、簡易水洗だと浄化槽を新設しなければならないこと。
（少なくとも100万円はかかりそう、とのこと）
（120万円だとすると、1万円家賃アップして年間12万円の家賃増でも、回収まで10年かかります→利回りダウンです）
物件100万円、家賃月3万円の場合
家賃3万円×12ヶ月=36万円
36万円÷物件100万円=利回り36％
トイレ120万（＋物件100万）なら、家賃4万円の場合
家賃4万円×12ヶ月=48万円
48万円÷物件＆修繕220万円=利回り21％となります。
下水の公設枡は物件敷地内にあるものの、汲み取り便所が長方形の敷地の対角線上にあります。
敷地の外構にあるコンクリをはつった上で下水との接続をする必要があるため、浄化槽にせよ下水接続にしても利回りの圧迫は避けられそうにありません。
トイレについては、汲み取り便所の不人気さを確かめる実験台にしてもいいか、ということでそのまま放置することにしました。
概算で少なくとも100万円はくだらないとの話
トイレの水洗化を断念しても、シャワーブースと洗濯機置場の新設で、少なくとも100万円はかかるだろうとのこと。
正確なところは見積もり結果を待つことに。
建築士、大工という建築のプロと話して費用見積もりを依頼した工事の内容としては、
玄関に入ってすぐの和室の押入れをつぶして、シャワーブース（楽天で13万円ちょい）を設置。
押入れとなりの階段したスペースに洗濯機置場を新設。
そのための給排水設備をつける。
そして排水管を新設し、ボロ物件外構のコンクリを破壊して下水管へ接続、という内容になりました。
どこに何を設置するのか決めた後は、設置に必要な間取りや寸法を業者の2人は手際よく測っていきます。
なるべく安い費用で行いたい旨を伝え、クロスなどの仕上げは不要であると伝えました。
最後に、費用の見積もりは一休の名刺に記載したLINEにPDFで送ってもらえることを確認して解散。
10：30に始まった打ち合わせ。
やり取りを終えて解散したのは、ちょうど正午のタイミングでした。
工事の見積もりを待っている現状です。
→見積もり結果を待たず、ボロ戸建てに指値を入れて失敗した記事はこちら
