高い利回りを期待できることが魅力とされているボロ戸建て賃貸投資。
築古の戸建てを購入、リフォームして賃貸に出すことによって家賃をいただくというビジネスモデル。
本記事ではボロ戸建て賃貸投資をするにあたって避けては通れない、宅建業者との付き合い方について理解を深めましょう。
不動産業者とは宅地建物取引士
不動産屋さん、あるいは不動産会社とは、宅地建物取引士（通称：宅建）の資格を有する業者のこと。
宅地建物取引士とは不動産業をするために必要な国家資格。
街で目にする不動産屋の看板は、宅建業者のお店であることを意味するのです。
宅建業者にも得意不得意がある
宅建業者が行う業務は大きく分けて3つあり、各業者で得意不得意なジャンルが存在。
物件売買の仲介、入居者の客付け、賃貸物件管理の3つとなります。秋田市で地方ボロ戸建て賃貸投資を始めようとする方が、まず初めに接する宅建業者は、物件売買の仲介をしている業者となります。
物件売買とは文字通りボロ戸建てを売りたい人と、買いたい人の仲介業務。
両者の間に入って不動産売買の仲介手数料を稼ぐ業務のこと。
宅建業者の業務の2つめは入居付け。購入した物件に入居者を探してきて入居してもらうことですね。
この際にも不動産業者には、入居者と大家の両者から手数料が支払われます。
（入居者からは賃貸仲介手数料、大家からはADと呼ばれる広告料が支払われる）
宅建業者の業務の3つめは物件管理です。
ボロ戸建てに住んでいる住人から寄せられるクレームに対応したり、家賃を回収したりする業務のこと。
ボロ戸建て投資書籍の中には、管理業務を大家自ら行う自主管理をすすめるものが多いのです。
この3つの業務、すべての宅建業者が同じレベルで得意としているわけではないのが要注意ポイント。
地方ボロ戸建て賃貸投資をしたいあなた自身が、投資全体でどの段階にあるかを理解する。
そして、あなたが接している業者がどの分野を得意としているかを見極めて業務を依頼していくことが大切となります。
宅建業者には元付けと客付けがある
秋田市でボロ戸建てを購入したい場合、宅建業者を訪問して物件を探すこともあるでしょう。
その場合、売り主から「私の物件を売ってください」と依頼されている業者を元付け業者と呼びます。
ここでポイントなのが、ボロ戸建てを買いたい人は、必ずしも元付け業者から買う必要はない点です。
宅建業者はレインズという不動産流通システムへの登録が義務付けられており、近所の不動産業者に行くと売りに出されている物件を調べることができるようになっています。
元付け業者でなくても、あなたがみたい物件の内覧を案内してくれます。
この業者を客付け業者と呼ぶのです。
宅建業者の両手取引と片手取引
不動産売買の際、宅建業者は売り主と買主の両方から手数料をもらうことができ、この手数料は上限が法律で決まっています。
あなたが見つけたボロ戸建てを、元付け業者から購入した場合、その業者には売り主とあなたの両方から手数料が支払われます。
これを両手取引といいます。
一方で、客付け業者が間に入った場合、あなたから支払わる手数料は客付け業者、売り主から支払われる手数料は元付け業者が受け取ります。
元付け業者からしてみれば、売り主からしか手数料をもらえない状態。これを片手取引といいます。
関係者の利害関係を理解しよう
元付け業者にしてみれば売り主と買主の両方から売買手数料をもらいたいのは当然の心理。
しかもその手数料は物件の売買価格が高くなるほどに高額化してきます。
つまり、元付け業者に言われるがままに購入すると、高い手数料を支払うことになることを理解しましょう。
気になる物件があれば、訪問した際に信頼できると感じた宅建業者に売買仲介を依頼。
客付け業者として間に入ってもらい、物件を内覧に付き合ってもらえないか打診するのも有効な手段。
元付け業者から買う場合に業者の説明を鵜呑みにして購入するなら、裁判で被告と原告が同じ弁護士に弁護を依頼しているのに非常に近い状況になるのを理解しましょう。
必ず利害が対立しますよね。
あなたが付き合おうとする関係者の利害を把握するためにも、今日ご紹介した不動産業界の仕組みを理解するようにしましょう。
秋田市の場合、100を超える不動産業者があります。
これだけあれば、あなたの不動産投資に協力してくれる不動産業者があるはずです。
（参考：秋田市空き家バンクへの協力宅建業者）
