ボロ戸建て探しを開始してから82日めにして、1棟めの不動産売買契約を締結しました。
わたくし一休が、秋田市でボロ戸建て探しを始めた当初、不動産業者に飛込み営業してボロ物件の紹介を依頼してみました。
そうして20社ほど不動産業者を訪問しましたが、実際に紹介されたボロ物件は現状ゼロ。
ボロ物件探しの手段としては非効率だと分かった、不動産屋への飛込み訪問の反省点とよかった点をご報告します。
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訪問した不動産業者から物件紹介はゼロ
2022年6月23日現在、訪問した秋田市内の不動産業者からのボロ物件の紹介はありません。
不動産屋への飛込み営業は、ボロ戸建て投資初期の休日をすべて使いました。
週休2日で1ヶ月ほど訪問しました。
週休2日×7時間×4週=56時間
56時間を費やして、実際に紹介されたボロ戸建て案件がゼロでは少々悲しい心持ち。
しかし、分かったことも多々あるので、
全く無駄ではありません。
強がっているわけではなく、唯一無二の商品である不動産という商材では、
電話やネットの情報だけでは分からない、
対面だからこそ引き出せる情報があるということも理解できたのは大きな収穫です。
不動産業者にとってボロ戸建ては旨味が薄い
実際に訪問活動をして、実際に紹介された案件がゼロという事実。
その理由としてまず考えられるのは、
ボロ戸建ては不動産業者にとって紹介する旨味が薄いということ。
不動産業者が物件を売買する時、基本的には売買価格に宅建業法で定められた料率を上限として、
売主または買主（片手取引）、あるいその両方（両手取引）から仲介手数料を受け取ります。
売買価格に料率をかけるということは、物件金額の絶対値が大きくなければ、
不動産業者の売買手数料は小さなものになります。
同じ戸建てを売るのであれば、仲介手数料が安いボロ戸建てではなく、
手数料が高い築浅の戸建てを売るインセンティブが働くのです。
「ボロ戸建てを紹介してください」
と宅建業者に依頼して回るのは、物件探しの方法としては非効率なのです。
飛込み営業すると地元の不動産事情がわかる
では、ボロ戸建て探しの方法として非効率だからと言って、
不動産業者に飛込み訪問するメリットがまったくないのかというと、
そうではありません。
まず上げられるメリットは、不動産屋に直接はなしを聞くことで、
地域の不動産事情がわかることでしょう。
秋田市の例で言えば、秋田市役所や県庁がある山王から、
車でおよそ5分ほどの距離にある泉地区は人気のエリア。
小学校や中学校の学区として人気のエリアであり、ファミリー層の需要が見込めます。
このような地域に築古の戸建てを購入し、うまいことリフォームして貸し出せれば、
賃貸の需要を拾うことが可能でしょう。
しかし、いかんせん人気エリアは土地値が高い。
土地値が高いと、建物に価値がない「古屋つき土地」として売られているボロ戸建てであっても、
物件価格が150万円や200万円（土地値で販売）ということが多々あります。
売主が相続した物件をさっさと片付けたい、といった場合には指値交渉なども有効でしょうが、
そうでなければ、100万円以下で秋田市内のボロ戸建てを購入するのは難易度が高め。
このように、不動産業者と会って話を聞いていく内に、
投資対象としている地域の不動産への理解を深めることができるのです。
不動産業者から提案される話を柔軟に聴く
不動産業者から提案される話を柔軟に聞くことで、
不動産投資に取り組む幅が広がる可能性があることも無視できません。
もともとボロ戸建て投資は、収益性が高い（=高利回り）の物件を買って稼ぐモデル。
（※利回りという用語についてはこちらで解説）
高い収益性は、破損や修繕が必要になるリスクの裏返しでもあります。
そんなボロ戸建て投資をやりたい、と不動産業者にアピールすると、
「ボロ戸建てはないけどこんな案件が、、、」
と紹介されることがあります。
たとえば、秋田市外ですが、某市の中心部にある駐車場。
コンクリ舗装されており、駐車線も引かれているしっかりした駐車場。
しかし、隣地との境界線が不明確であり、隣地所有者に境界確定のハンコを依頼しても音信不通。
しびれを切らした不動産業者は、どうしても売りたい売主に、
「境界不明瞭のままだけど、格安にして売っちゃいましょう」と提案。
売りたい売主（所有者）と、先祖代々の土地を安く売るな、
という兄弟（所有権無し）が少々揉め気味というパターン。
一休、お前興味あるか？と聞いてきたのです。
駐車台数が7台あり、市の中心部にあるので、1台5000円として月間収入35000円。
年間収入42万円で、100万円で買えれば、表面利回り42％。
「売主との話がまとまったらぜひ一休にお声がけを！」とアピールしておきました。
（家族会議が開催されやすいお盆明けにでも話が来るといいなあ、一休心の声）
このように、不動産業者を訪問して、ボロ戸建てをアピールしていると、
業者側から別案件の提案されることがあるのです。
儲かるものなら、特にこだわりがないのが一休。
このような話を柔軟に聞くことにより、柔軟に投資範囲を拡大していけると思っております。
不動産業者の得意不得意がわかるようになる
不動産業者を訪問することにより、
その業者がどのような業務を得意としているのかが分かってきます。
例えば、不動産屋の前にチラシに、売り物件の割合が多ければ、
この業者は売買が得意なのかもな、ということがわかります。
不動産業者は売買、賃貸仲介、賃貸管理とそれぞれ得意分野が異なる。
実際に訪問することにより、各業者の得手不得手を確認することで、
取引する際に使い分けすることも可能になるのです。
ボロ戸建ては自主管理することも多いですが、
アパートを買ったら管理はこの業者に依頼したらよさそうだな、ということが見えてきます。
地域に根を張る不動産業者の得意分野を把握しておくことで、
不動産投資活動を上手に進められる可能性が高まるのです。
