投資したお金に対し、高いリターンが得られる可能性があるボロ戸建て投資。
高い利回りに目が行きがちですが、そのメリットはハイリスクの裏返しでもあります。
アットホームや不動産ジャパンなどの物件情報サイトを見ていると、たまに100万円以下のボロ戸建てが。
そんなボロ戸建てに飛びつく前に確認すべき、初心者が買ってはいけない物件の5つ特徴をご紹介します。
下水未接続（=汲み取り）
初心者が買ってはいけない物件としては、下水未接続のボロ戸建てが。
わたくし一休が活動する秋田市では、
100万以下のボロ戸建てを見ることは滅多にありません。
秋田県内でもっとも土地値が高い秋田市では、
家としての価値がない、「古屋つき土地」として売られている物件であっても、
150万円とか200万円とかのプライスが。
そんな格安に分類されているボロ戸建てのほとんど（一休調べで80％以上）が、汲み取り式（ぼっとん便所）。
夏場に足元からこみ上げてくる臭気、汲み取りの際の悪臭。
今どき公衆トイレでさえ水洗化されている世の中で、汲み取り式トイレでは客付けで苦労するのは目に見えています。
一休がヒヤリングしたある宅建業者によると、
汲み取り式トイレの物件は、「問い合わせがない」そうです。
内見してやめる、ではなく、そもそも反応がない。
さらに、その業者に紹介してもらった、ぼっとん便所のボロ戸建て。
試しに大工に水洗トイレ化のリフォーム見積もりをとった所、
ウォシュレット無しの安価な便座を使っても75万円の見積もりが。
下水未接続のボロ戸建ての場合、物件の目の前に下水管が来ている必要が。
下水管が来ていない場合、さらなる工事費用がかかり増しになる可能性も。
客付けの難しさ、リフォーム費用の高さゆえ、ボロ戸建て投資初心者は避けておいた方がよいでしょう。
雨漏りしている物件
ボロ戸建てにありがちな雨漏り物件。
屋根や外壁など、雨漏りする箇所は様々。
例えば、田舎のボロ戸建てにありがちなトタン屋根。
数年おきに塗装しなければ、屋根はだんだんと錆びついていきます。
錆びついた屋根は、防水性が低下し、台風などの風雨で生じた隙間などから雨水が侵入。
また、雪国秋田の場合、雪の重みで屋根が歪んだり、
そうしてできた屋根、外壁の隙間から生じる雨漏り。
危険が伴う修繕には、大工から高額な修繕費が請求されることも。
一休が購入検討したあるボロ戸建て。
屋根からの落雪により、外壁サイディング破損が数箇所。
大したことのない補修範囲でも、50万円の見積もりが。
しかも、どうしようか検討している内に、その大工は新築現場が入って工事できない状況に（泣）
雨漏りの原因となる、屋根や外壁の修繕は高額化しがち。
ボロ戸建て投資初心者は避けた方が無難です。
駐車場がないボロ戸建て
田舎の地方に行くと、車社会である場合が多々あります。
ご多分に漏れず、一休がボロ戸建て投資活動する秋田県も超がつくほどの車社会。
大人1人につき1台の自動車を所有することもある田舎では、
田舎なのに集落の中にあり、隣地との距離が狭いうえ駐車場がないボロ戸建てをたまに見かけます。
近隣に駐車場があれば借りることもできますが、
田舎ならそんなボロ戸建てを選ばなくても、
そのうち駐車場付きの物件がでてくる可能性は高め。
空き家の増加が問題視されている世の中ですから、あえてリスク高い駐車場なしを選ぶ必要はありません。
ボロ戸建てを選ぶ際は駐車場の有無を必ずチェックしましょう。
傾きがあるボロ戸建て
程度によりますが、傾きがある物件も、
ボロ戸建て投資初心者の段階では避けておいた方がよいでしょう。
ボロ戸建ての内、1部屋のみが微妙に傾いている、
という状況なら、床を剥ぎ取って根太（ねだ、床板を支える木の柱）の高さを調整するなど方法もあります。
しかし、建物全体が傾いている場合、ボロ戸建て全体をジャッキで上げるなど、
高額なリフォームが必要になることも。
建物全体が傾いている場合、DIYセルフリフォームだけで何とかするのは困難で、
高額な費用が発生します。
そんな火中の栗を拾うようなことをしなくても、田舎の地方ならボロ戸建ては出てきます。
ボロ戸建て投資初心者は、見る物件すべてが欲しくなってしまう、
謎の現象に見舞われます（笑）。
建物のリフォームにいくらかかるのかを冷静に判定し、
買ってはいけない物件を見極めましょう。
近隣とトラブルがあるボロ戸建て
不動産投資で物件を見ていくと、
様々なトラブルを抱えたボロ戸建てを目にすることが。
中には訳あり物件として安く販売されることも。
越境物があるケースや、境界標がなく隣地との境目が不明確な場合など様々なケースが。
一休が宅建業者から紹介されたボロ戸建て。
2階からは鳥海山を望むことができ、眺望はとても良好。
しかし、売主の前の所有者が、隣地の所有者の許可なくその土地に排水管を設置。
激怒した隣地の所有者は、ボロ戸建ての所有者が変わったあとも、
そのボロ物件に住む住人に対するクレームを続けたそうです。
「坊主憎けりゃ袈裟まで憎い」とはこのこと。
勝手に土地を侵食してきたボロ戸建てが憎ければ、
そのボロ物件に住む人が誰であろうと憎いのです。
精神的なダメージを負った、ボロ戸建て購入者は、定年退職まで我慢したのち、
故郷に戻り、そのボロ戸建ては格安で売りに出されたのです。
そのボロ物件は、ネット上は200万円で売りに出されてましたが、
宅建業者はポロッと、
「これはもう10万円でも仕方ないかなあ」とこぼしていました。
一休に買ってほしいんだろうか？
と一瞬心がゆらぎかけましたが、
買ったらもれなく老婆の呪いがついてくる、まさに呪われたボロ戸建て。
そんな火中の栗を拾う理由はどこにもありません。
心穏やかにボロ戸建て投資をしたいのならば、
初心者はトラブル付きのボロ物件は避けましょう。
買ってはいけない物件を把握して、地雷を踏まないようにボロ戸建て投資にチャレンジしてくださいね。
