秋田県内にあるボロ物件1棟めを融資で購入することになった、わたくし一休。
ボロ戸建て投資活動を開始した当初から、ローン活用の可能性を意識していました。
活動開始直後で物件未選定、2022年4月の段階で、
秋田市にある3つの金融機関を訪問していたのです。
日本政策金融公庫、北都銀行、秋田信用金庫。
この3つ金融機関のうち、もっともボロ戸建て投資（不動産賃貸業）への融資に積極的であり、
実際に融資案件を持ち込むことになった、秋田信用金庫についてご報告。
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融資相談した3行で最も積極的
信用金庫は、中小企業や個人事業主を相手にお金を貸し付けるビジネス。
秋田信用金庫は、主に秋田市内を営業範囲とする金融機関。
一休が相談したのは、住んでいる近所にある支店でした。
不動産賃貸業への融資相談した順番は、
北都銀行→秋田信用金庫→日本政策金融公庫という順番で、
融資についての積極的な雰囲気や、相談しやすそうな感じは、
秋田信用金庫→北都銀行→日本政策金融公庫という順番でした（一休の感覚）。
ちなみに、第一地銀のA銀行は、
不動産業者へのヒヤリングの結果、不動産賃貸業への融資にはかなり厳し目の姿勢の様子。
2022年6月時点では相談しておりません。
融資資料の作成はお任せ下さい
秋田信用金庫の融資担当者に相談した際、
融資相談に積極的に乗ってくれそうだな、と思ったきっかけがこの一言。
「融資の資料が揃ったら、計画は私が作りますよ」
1人の個人事業主と見れば、自分自身の不動産賃貸業の
収支計画を投資前に考えるのは当然のこと。
その一方で、事業計画とか作ったことないし、
ローン通りやすい計画の作り方も知らんがな、というのが率直な本音。
プロの金融マンが一休の計画づくりをサポートしてくれるなら、
心強いことこの上ないではないですか。
ちなみに、日本政策金融公庫では、事業計画のフォーマットを渡されて、
当然のごとく自作してきて下さいね、
と笑顔で言われました。
事業計画ひとつとっても、金融機関によって扱いが大きく異なります。
空室物件の場合は返済据え置きを提案
ボロ戸建て投資、すなわち不動産賃貸業をしたいのです、
と力説する一休に対し、
信金の担当者は、
「空室の場合は、返済を1年据え置きすることもできますよ」
と言ってくれました。
据え置きとは、支払いをしない期間を設けること。
不動産賃貸業において、空室は大きなリスク。
空室でいても、固定資産税等の支払いは待ってくれません。
そんな時期に、ローン返済が発生すれば、
空室で家賃収入がないのに、支払いが発生することになります。
マイナスのキャッシュフローというやつですね。
勤め人の場合は、マイナスのキャッシュフローは給料で穴埋め。
これを避けるための手段なのです。
空室よりも稼働中の物件が融資上は有利
融資に関する一般論として、信金の担当が言っていたこと。
それは、空室よりも稼働中の物件のほうが融資上は有利ということでした。
金融機関は、お金を貸して利息を得るビジネス。
その前提として、月々の返済が確実になされることが条件。
確実に返済されるよう、滞納リスクを減らすため、
金融マンが稼働中の物件を好むのは当然と言えるでしょう。
具体的に言えば、入居者がいるアパートなどは、
金融機関の印象は良さそうだな、という感じでした。
実際に北都銀行では、
一般的に、金融機関は稼働中物件に融資をしたがる、という点は覚えておきましょう。
個人事業主への融資に積極的な金融機関
信用金庫は個人事業主など、
街で中小規模で商売をする人にお金を貸す金融機関。
一休が相談した秋田信用金庫の支店では、
8割が事業融資、2割が個人融資（住宅ローンなど）。
事業融資の内、3割が個人事業主で7割が法人とのことでした。
不動産賃貸業を行う上で、融資が必要な場合、
積極的に相談、活用していくべき存在だと感じたところです。
