前回記事にて、夜に物件外観の確認だけしていたボロ戸建ての内覧をした話の続きになります。
まだ購入できるかどうか分からないボロ戸建てですが、購入交渉の順番が回ってきたらすぐにでも買いたい。
そこで内覧の翌日、近所の信用金庫に融資の相談に行ってきました。
担当金融マンの感触では、一休はローンを貸してもらえそうなので、わかったことをご報告。
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秋田市ではあきしんか北都銀が協力的
ボロ戸建て投資開始した直後、ボロ戸建て探しでなにか役に立つかと思い、
秋田市内の宅建業者を20社ほど飛込み訪問して、営業から話を聞いた時期がありました。
そこで、某Z社の営業から、不動産投資の融資が出やすいのは、
秋田信用金庫（通称：あきしん）か、北都銀行（通称：ほくと）であるとの情報を得ていました。
この時のヒヤリング結果はまた別の記事にしようと思いますが、
この内、今回わたくし一休は秋田信用金庫に融資の相談をすることにしたのです。
内見翌日あきしんに融資相談した
ボロ戸建てを内見した翌日、朝イチで近所の秋田信用金庫の支店に電話。
宅建業者への飛込み営業と並行して、ボロ戸建て投資を開始した当初に、
あきしんと北都銀行には、ボロ戸建て投資事業を開始した旨を伝え、
融資をお願いするかも、と事前に相談しておいたのです。
秋田信用金庫の担当に電話して、ボロ戸建て投資で融資をお願いしたい物件が見つかったと伝えます。
幸い、すぐに来店してもよいと言ってもらえました。
さっそく、内見時に不動産業者からもらったリフォーム見積もり、物件概要などをリュックに詰め込み、
あきしんの支店に向かったのです。
ボロ物件120万その他130万オーバーローン
秋田信用金庫につき、さっそく融資をお願いしたいと切り出しました。
今回は、ボロ戸建て本体にかかる購入費用、リフォームなどにかかる費用、諸費用すべて込みのオーバーローン。
（※物件価格ぜんぶの融資をフルローン、諸費用まで含めた融資をオーバーローンといいます）
ボロ戸建て本体は業者からの値下げ提案で100万円になる見込みですが、
売り出し価格の120万円で資料を提出。
その他の内訳（概算）は、
司法書士報酬：15万円（高い！セルフ登記したい！）（所有権移転＋抵当権設定）
不動産取得税：10万円（土地+建物）
固定資産税：3万円（初年分は借りられるようです）
火災保険（秋田県民共済）：4万円（1年分）
大工リフォーム：50万円（外壁補修）
内装リフォーム：48万円（ボイラー交換、勝手口ドア交換など）
以上で合計130万円となりました。
ボロ戸建てに対する融資の諸条件
本体価格のみならず、必要経費モリモリ全部のせオーバーローンのご相談となりました。
結論から言うと、秋田信用金庫の担当金融マンは、この金額であれば、
不動産投資一発目の案件としては、金額もそこまで大きくないし、融資はいけるんじゃないか、との反応。
しかし、取引実績がない状態からのスタートになるので、そこには当然多少の制約が。
1円でもかかる経費を削るため、1棟めですがセルフ登記したいんです！
と言ってみましたが、あえなく撃沈。
登記は司法書士に依頼することが条件と判明しました。
築37年のボロ戸建てだし、担保価値もでないから、抵当権設定はなしでいけるんじゃね？
と勝手に思っていましたが、抵当権は設定することになるそうです。
この辺りは、金融機関を1件1件訪問して、融資の相談を粘り強くしていけば、
抵当権設定なしでいけるローンが組める可能性もあるかもしれません。
不動産購入における抵当権設定とは、自動車ローンを組むと所有権留保になるのと似ています。
自動車ローンの場合、所有者はローン会社で、使用者が自動車購入者。
月々のローン返済が終われば、晴れて自動車は購入者のものとなります。
秋田信用金庫へのローン返済が続くうちは、
一休の所有物ではあるものの、抵当権がついている限り勝手に売却できません。
まあ、ボロ物件を入手してすぐに売却するつもりもないし、稼ぐ仕組みを手に入れるためなので問題なしと判断。
融資の期間は、キャッシュフローをなるべく多くとるため、
できるだけ長く依頼しました。
あきしんの金融マンからは、7年でどうですかと提案されましたが、
10年でお願いします、と依頼したのでした。
ちなみに、気になる融資金利。
もちろん質問してみましたが、保証協会との確認などがあるのか、
はっきり教えてもらえませんでした。
一休が提出した資料をもとに、金融マンが融資計画を立てて、保証協会と条件折衝するとのこと。
赤の他人である一休の保証をするわけですから、この保証協会が色々と細かいんだそうです。
融資金利については、分かり次第追記します。
融資は保証協会を利用するローン
以上の条件に加えて、今回は保証協会を利用するということになりました。
保証協会とは、一休の返済の保証人となる組織。
借金の話でよくでてくる、連帯保証人とか保証人の代わりになる組織ですね。
仮に一休が返済できなくなった時、保証協会が一休に代わり、秋田信用金庫に対して返済。
そのあと、保証協会が建て替えした分を一休に請求する、というもの。
全く取引のない状態からの融資一発目は、事業用の融資であるプロパーローンではなく、
保証協会を使ったローンになるとの説明。
これは、北都銀行に行っても同じになるとのお話でした。
もしかすれば、これについてもよくよく調べれば、別の道がある可能性も、もちろんあります。
ということで、初めての融資相談に行ってみて分かったことをご報告しました。
融資に必要な書類など、ここに書ききれないこともありますのでまた別途記事にいたします。
【追記】
各都道府県にある信用保証協会。
信用保証協会を使ったローンの流れ（秋田県の実例）を解説しましたのでどうぞ。
