わたくし一休が、秋田県内に5万円で購入した再建築不可の2棟めボロ戸建て。
リフォームなしで自己破産手続き中の方に貸し出すことが決まりましたのでご報告します。
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Contents
売買仲介会社から入居希望者を紹介
今回の再建築不可2号ボロ戸建て、新しい建物を建てられない土地で実需層には売り物にならないため、不動産屋が持て余していました。
一般の不動産購入者のことを、不動産投資家に対して実需（じつじゅ）層と呼びます。
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その不動産屋から話をもらい、一休が購入することに決定。
売買契約と重説の際に、入居希望者がいるという話をしてくれたのです。
ちなみに、その不動産屋は売買を専門に行っており、大家業と賃貸仲介や賃貸管理には全く興味がない業者でした。
買って貸し出すだけの状態ですが、物件にある大量の残置物の処理を含めて、賃貸は全くやる気がない不動産屋が一休に話を振ってくれたため実現したお話です。
属性は自己破産手続き中のDV被害者
入居希望者は、自己破産手続き中でかつDV被害者。
有名企業にお勤めであり、給与とボーナスは確実に見込めるという属性のお方。
しかし浪費癖のある配偶者により、家財道具などの衝動買いをはじめとするクレジットカードの使い込みが発覚。
多重債務状態となり、住宅ローンの返済ができず自己破産手続き中。
さらに、使い込みをした配偶者によるDV被害を受けており、隔離のためにシェルターに避難しているという身の上です。
任売になった自宅を追出されホームレスを経験
多重債務により借金の返済ができない上に配偶者からのDVを受け、真冬の秋田にて数ヶ月間車中泊を経験。
自宅を任意売却によって手放すことになり、ホームレス会社員となったというお話でした。
その後住むことになったDV被害者のシェルターは、天井に照明がない上に汲み取りトイレの汲み取りが行われておらず、臭気が居室内にまで立ち込めてくるという状態。
一休のボロ戸建てへの入居希望とのことで面談した際に、お住いのシェルターを拝見しましたが、駐車場込み月額2.3万円でも、住環境の劣悪さは際立っておりました。
再建築不可ボロ戸建ての鍵の場所を教えて勝手に内覧してもらった所、残置物の多さに驚いたものの、ノンリフォームでも借りたいとのお話。
ガス、電気、水道のインフラを点検したところ、奇跡的にそのまま使える状態とわかったので、この方にそのまま貸し出す方向で動くことに決定しました。
賃貸仲介の不動産を探して契約と重説を依頼
1号ボロ戸建ては空室のままなので、賃貸契約の経験がありません。
そこで、賃貸契約書の作成と重要事項説明を行ってくれる不動産屋を自前で探すことに決定しました。
前述のとおり、再建築不可物件の売買仲介してくれた不動産屋は、絶対に賃貸仲介はやりたくないということなので候補から除外。
1号ボロ戸建ての入居者募集を依頼した地元の3つの不動産屋の中から順番に電話してみました。（3社目に電話することなく、2社目で決定しました）
関連記事：1号ボロ戸建ての入居者募集施策
1社目は、入居希望者が自己破産手続き中という理由でお断り。
入居希望者の属性によって、オーナーに迷惑をかけないようにするために不動産会社にて選定しているというお話でした。
（不動産屋の仕事を楽にするための体裁のよい言い訳に聞こえましたが、不動産屋も仕事を選ぶ権利は当然あります。）
2社目に電話した不動産屋は、東京の賃貸管理の不動産会社にて働いていた経験をお持ちの宅地建物取引士が担当。
1号ボロ戸建てで募集依頼した際も、スピーディな対応が印象的な方でした。
電話で概要をお話しして、店頭にて詳細を説明。
仕事を受けてくれることになりました。
条件は、入居希望者から仲介手数料として家賃1ヶ月分＋消費税（3.85万円）。
オーナーからはAD（広告料）として家賃1ヶ月分を内税（消費税込み3.5万円）で必要とのこと。
入居希望者を一休が見つけて、内見まで済ませているので、広告料を支払う必要はないのではないかと率直に思いましたが、東京基準の仕事の速さは、地元の他業者では期待できないメリットなので何も言わずニコニコでお支払いすることにしました。
保証会社は諦めて親類の保証人に決定
賃貸契約と重説をする不動産屋を決定し、具体的な手続きについて詳細を詰めていきます。
家賃保証会社は、地元秋田の大家さん達に評判がよいアーク賃貸保証にお願いしたいところ。
関連記事：秋田県内に事務所がある唯一の家賃保証会社のアーク賃貸保証
しかし、担当の宅地建物取引士によれば、自己破産手続き中ならおそらく無理だろうとの見解。
常識的に考えても、自己破産手続き中で信用状態が最低の方に家賃保証を付けられるとは思えません。
不動産屋に無駄な仕事を増やさせないため、アーク賃貸保証やその他保証会社は諦めて、保証人をつけることにしました。
入居希望者に連絡して、身の回りの保証人を見つけるよう依頼。
会社の同僚には当然のように断られ、次に当たった隣県に住む親戚が保証人になってくれることに決定。
不動産屋に保証人に書いてもらう書類を取りに行くよう、入居希望者に依頼しました。
ノンリフォームで月3.5万円敷ゼロ礼1の条件
入居希望者は自己破産手続き中で、弁護士費用を冬のボーナスにて捻出予定とのこと。
ボロ戸建てへの入居にかかる費用も、計画的に支払ってもらう必要があります。
仲介手数料3.85万円と家賃保証料1ヶ月分を事前に了承してもらっていました。
宅建士の提案により、家賃保証会社をつけない代わりに礼金として1ヶ月分をもらうことにしました。
トータルの条件は、敷金ゼロ礼金1、仲介手数料1ヶ月、家賃月額3.5万円となります。
近隣の賃貸戸建て相場は、月額4万円から5万円ですが、ノンリフォームで借りてくれること、物件そのものを5万円で購入しており損しようがないことから、この条件で貸し出すことに決定しました。
12月から入居してもらい、年末には待望の初お家賃をいただくことを目指して手続きを進めていく予定です。
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【2022.12.2追記】
その後、予定どおり進行して、無事に2号ボロ戸建ての賃貸借契約を締結しました。
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