わたくし一休、1棟めボロ戸建てを購入してから約3月ですが、秋田県内に2棟めのボロ戸建てを5万円で購入できることになりました。
築61年で再建築不可という難ありですが、秋田市から車で60分の市街地にあり、市役所本庁舎まで車で3分で賃貸需要は見込める地域。
さらに、場合によっては再建築可能になるかもしれないというボロ物件。
一休にこのボロ戸建て売却のお話が持ち込まれた経緯を含めて、再建築不可の物件についても解説していきます。
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高齢所有者が再建築不可物件を売却
築61年で再建築不可の物件今回のボロ戸建ては、県外にお住まいの高齢者が売主。
物件所在地で営業する不動産屋に売却を依頼。
その不動産屋が物件について調査したところ、再建築不可物件であると判明したのです。
再建築不可物件とは、その土地に立つ建物を解体した後に、建物を立てることができない土地のこと。
建築基準法では、建物を立てようとする土地が一定の要件を満たす幅の道路に接していることを義務づけています。（接道要件）
この接道要件を満たしていない土地は、購入しても建物を建てられないので価値が下がります。
ただし、再建築不可の土地であっても、そこに立つボロ戸建てを活用することは可能。
以下、このボロ戸建てが一休に売却されることになった経緯です。
数年前に県外在住者が相続で取得
このボロ戸建て、数年前に県外に在住する方が相続で取得。
現所有者は70代で高齢であり、持病のため再建築不可で資産価値が低い不動産を早く手放したいと希望しています。
元々は、所有者の母親が居住していた物件です。
不動産屋の許可を得てボロ戸建て内部を確認すると、玄関入り口脇にベッドが配置されていたり、介護施設でもらった絵が飾られていたりして、デイサービス等を利用しながらひとり暮らしをしていた様子がうかがえます。
残置物のカレンダーの日付を見ると2020年6月となっており、空き家期間はおよそ2年間であることが分かりました。
2022年7月に購入した1棟めボロ戸建ては、空き家期間が約10年。
空き家期間が短くなると、建物の状態はかなり良いことも分かりました。
関連記事：2022年4月に活動開始してから1号ボロ戸建てを購入するまで
前面道路の接道を証明できず再建築不可
ひとり暮らししていた母親が亡くなり、ボロ戸建てがある市内の不動産屋に、売主より売却依頼されました。
不動産屋は売却依頼された不動産について、ガスや水道などのインフラや、接道に関する役所での調べ物など、様々な調査を実施します。
その結果、前面道路への接道を証明できないため再建築許可が出せないと役所の担当者（建築主事）に言われたとのこと。
今回のボロ戸建て、物件の前面にあって道路に接する土地を3名が共同購入しており、その中には現所有者の母親も含まれております。
諸事情により共同購入時に登記ができず、3名で共同購入したという念書を作成し、3名でA,B,Cという3つの区画それぞれの念書を作成したようです。
その念書があれば、接道要件を満たして再建築可能となりますが、その念書は行方不明。
60番の所有を証明できず再建築不可上記写真の60番の土地を共同所有していることを証明できれば、62−3が再建築可能になるとのこと。
現状は再建築不可のボロ戸建てとなっています。
非線引き都市計画区域内で築61年
再建築不可のボロ戸建てですが、立地は悪くありません。
非線引き都市計画区域に立地しており、市役所まで車で3分という好立地です。
自治体の都市計画課において都市計画が策定されており、それぞれの地域で様々な建築規制が設けられているのです。
市街化区域：すでに市街化を形成している区域、およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
市街化調整区域：市街化を抑制すべき区域
非線引き都市計画区域：市街化区域、市街化調整区域に該当しない区域
池田浩一、「知りたいことが全部わかる！不動産の教科書」、ソーテック社、2020年7月
ボロ戸建ての中には大量の残置物
今回のボロ戸建ての中には大量の残置物があります。
この残置物の処分をしたくないことも、不動産屋が一休に話を持ってきてくれた理由の1つ。
片付いているが大量の残置物1人で行えば、少なく見積もっても丸3日はかかりそうな大量の残置物があります。
中には洗濯機や冷蔵庫などの粗大ゴミも含まれており、処分にはかなり手間がかかりそうです。
前面道路の所有権を示す念書がある可能性
残置物の中には接道を証明できる、物件の前面土地を共同所有する権利を示す念書が埋まっているかもしれません。
その念書を発見することができれば、接道要件を満たすことになり、再建築不可であった土地が再建築可能な土地に化ける可能性もあります。
念書を発見してしまうと、市場価値がある不動産を著しく安く入手したとして贈与税の対象になる可能性もあります。
あくまで、念書を発見できるとしても、ボロ戸建てを購入した後に見つけることが必須の状況。
再建築不可物件で価格は5万円にした
賃貸用として使用できるものの、再建築不可で残置物も大量のボロ戸建て。
不動産屋と相談した上で、5万円で購入することにしました。
売主から不動産屋には無料でもらってくれないかと言われたそうですが、無料でもらうと贈与税が発生します。
世の中のボロ戸建て投資本には、無料でゲットしたとか、マイナスゲットしたとか様々な手法が紹介されています。
様々な手法はあるものの、結局は税務調査する税務署職員の判断に左右される可能性は残ります。
今回は、プロの不動産屋に不動産売買契約書を作成してもらうこともあり、宅建士のアドバイスに従って5万円で購入することになりました。
関連記事：2022年4月に活動開始してから1号ボロ戸建てを購入するまで
【2022.10.27追記】
2022年10月24日に2号目ボロ戸建てを購入。
その足で所轄法務局へ行って、セルフで所有権移転登記の申請を行いました。
