わたくし一休が購入した築37年のボロ戸建て。
DIYセルフリフォームと業者外注で、お盆前には7割がたリフォームが完了。
人が住める状態になり、入居者募集のためのマイソクを自作してみたので内容を共有します。
リフォーム7割完成時点でマイソク自作
ぼろ家のリフォームが7割ほど完成した時点でマイソク作成に着手しました。
マイソクとは不動産業界で使われる広告のこと。1枚の紙に物件概要や間取り図、契約条件などが書かれています。
残すリフォーム3割は、以下のようなものがあります。
- 屋根セルフ塗装
- クロス貼り1部屋（8帖）
- 車庫の石膏ボードに開いた穴を塞ぐ
- 洗面化粧台の交換
- 仕上げ掃除（ハウスクリーニング）
これらの工事が終了しておりませんが、入居するには問題ないのでマイソク自作開始。
ボロ物件のリフォームにはゴールはありません。
やろうと思えばいくらでもリフォームできてしまいます。
過剰リフォームを避けて、高利回りを目指すのです。
お盆前にマイソク完成を目指す
一休がマイソク作成に着手したのは8月上旬。
7月中旬にボロ戸建ての決済が完了してから、1ヶ月を経たずしてマイソク自作に着手しました。
このタイミングでマイソク作成に着手したのは、お盆前に入居者募集を開始したかったため。
規模の大きな会社は4月と10月に人事異動が行われることがあります。
10月の人事異動に合わせて貸家を探す層をターゲットにするため、なるべく早期にマイソクを完成させたいと考えたのです。
MacとiphoneのPagesを使用
マイソク自作に使用したのは、普段本ブログ作成に使っているMacとiphone。
アップルが出しているPagesというアプリを使えば、Macとiphoneで同一のファイルを同期しながらマイソク自作可能。
Pagesはマイクロソフトのワードに相当するアプリケーション。
ウィンドウズパソコンやアンドロイドスマホを使っている場合には、ワードを使用してマイソク自作するとよいでしょう。
マイソクを自作するにあたっては、関東地方でボロ戸建て投資を実践し勤め人を卒業したふかぽん氏の書籍「ヤンチャ大家が教える「最強ボロ戸建て」投資術」を参考にしました。
Effectshopアプリで写真を加工
ふかぽん氏の書籍で紹介されていた、Effectshopというアプリを使って複数の写真を1枚にまとめました。
写真を多めに使ってマイソクを自作することにより、入居希望者に対して視覚的に物件の魅力をアピール可能。
ウォシュレットをDIY交換したトイレや、プロパンガス屋で施主支給工事したガスコンロなど、新品に交換したアピールポイントを写真で掲載。
なるべくぼろ家が持つ魅力が伝わりやすいように工夫します。
すきま時間を使い約2日でマイソク自作
勤め人のすきま時間を使いながら、およそ2日がかりでマイソクを自作できました。
自作したマイソク自宅近所のローソンでスマホからPDF化したマイソクをプリントアウト。
Printsmashというアプリを使用します。
不動産屋に持参するため、とりあえず50円×2枚=100円で印刷しました。
1棟めの物件なので、当然マイソク自作は初体験。
それでも2日間で作成できたのは、仕事でワードを使用した経験があったからでしょう。
事務仕事をしたことがあり、ワードやエクセルの使用に慣れている方であれば、おおよそ2日ほどでマイソク自作できるかと思います。
次回以降は、1棟めで作成したPagesファイルがテンプレートになるので、より作成は楽になるでしょう。
何事も最初が一番大変で、2回め以降は楽になるもの。
今回自作したマイソクを持って、不動産屋に募集開始依頼し、ジモティーでも入居者募集をしてみようと計画中です。
