ボロ戸建て投資で失敗を避けるためには、不動産投資に関連する本で知識を得るのが有効。
このブログでは、わたくし一休が読んだ書籍でおすすめの本をご紹介しています。
本日は、ボロ戸建て投資家・脇田雄太氏の
「5万円以下の「ボロ戸建て」で不動産投資を成功させる “55″ のコツ! 」
（ごま書房新社、2021年）
この書籍の中で、特に一休の印象に残った点について解説していきます。
Contents
長崎のボロ戸建てを中心とする不動産投資家
脇田雄太氏は大阪府出身で、長崎県長崎市を中心にボロ戸建て賃貸を行っている投資家。
サラリーマン時代から不動産投資を始め、2009年から脇田雄太事務所の代表として活動されています。
投資規模はボロ戸建てを中心に、合計100室以上、家賃年収は4800万円を超えている、とのこと。
10冊を超える書籍を書いており、本書では、脇田氏のボロ戸建て投資に関するノウハウが簡潔に紹介されております。
以下、本書で印象的だと、わたくし一休が感じた点について述べていきます。
友人ではなく地域の不動産屋に需要確認
P37で成功のコツ5
として、友人などの他人の意見に振り回されずに事実を当たるべき、と述べています。
ボロ戸建て投資初期においては、どのように行動してよいか分からず不安な状態になることも。
そんな時、身近にいる人に相談しても、必ずしもよい反応が得られるとは限りません。
不動産投資について友人に相談したところ、「地方の古い家に賃貸需要なんてあるはずない！騙されている」と言われました。どう思われますか？
引用：「5万円以下の「ボロ戸建て」で不動産投資を成功させる “55″ のコツ! 」、ごま書房新社、2021年
という質問に対して脇田氏は、
その地域の賃貸需要を肌身で知っているのは、地元の不動産会社さんです。また、その地域の相場に比べて割安感があれば、賃貸需要が少ない中でも勝ち残っていくことが可能です。
引用：前掲書
と述べています。
ボロ戸建て投資をやったことがない、家族や友人などの知人ではなく、その地域で営業している不動産業者の意見を聞きましょう、というアドバイス。
不動産業者は、売買や賃貸客付け、管理など、得意分野がありますので、
ボロ物件の賃貸需要を調べる際には、賃貸客付けを得意とする不動産屋に電話をするのがよいでしょう。
不動産投資を始めた初期においては、不動産業者の得意分野がわからないことも。
そんな場合は、とりあえず検索して出てきた、ボロ物件近隣の不動産業者に電話して、
戸建て賃貸の需要と相場を教えてもらうとよいでしょう。
長年地域で営業してきた不動産屋は、不動産素人である知人よりも的確なアドバイスをくれるのは、間違いないでしょう。
身内の借金でも金銭消費貸借契約書を作成
ボロ物件を購入する際、自己資金だけで足りずに借金をすることもあるでしょう。
築古の物件を購入するボロ物件は、担保評価がつかないことも多いので、
金融機関のローンではなく、親族などからお金を借りることも。
たとえ親族からの借金であっても、借用書（金銭消費貸借契約書）を作成し、金利を設定するように脇田氏は勧めています。
目的は、税務署から贈与とみなされないようにするため。
なお、税務署は形式的な基準だけではなく、
様々な要素を検討し「総合的に判断する」という場合もあるため、
贈与に当たるかどうか不安な場合には、国税局電話相談センターに電話して相談しましょう。
国税庁の人が親切に相談に乗ってくれます。
ボロ戸建て投資のリスクは保険でカバー
築古のボロ戸建てやアパートなどの賃貸経営につきものなのが、災害を始めとする様々なリスク。
リスク回避のために脇田氏がおすすめしているのが保険への加入。
自然災害や入居者の自殺、建物の問題で誰かにケガをさせるなど、様々なリスクがあります。しかし、保険に入ることでカバーできるので特に問題はないと考えています
引用：前掲書
さらに、具体的に東京海上の「超保険」は、地震保険について火災保険と同等の評価額まで補償してくれる、と紹介しています。
※一般的な地震保険では、民間損保でも火災保険の50％までしか補償されない場合が多い
火災保険や地震保険の料金は変動し、高くなることもあります。
民間の損保のほかにも、各都道府県の県民共済や、全労済など、共済系の火災保険は安価で補償をつけられます。
どこまで補償を求めたいのかに応じて選ぶとよいでしょう。
不動産業者と人間関係を作りボロ物件情報をもらう
脇田氏は、物件より人が大事
といつも言っているそうです。
サラリーマン時代の脇田氏は、週末に長崎のボロ物件を見に行く際、
不動産業者と会って人間関係を作ることを意識していたとのこと。
不動産業者と良好な関係を築くことにより、
ネットに公開される前のボロ戸建て情報を貰えるようになったようです。
例えば長崎を訪問する時に会うのは、1日1人と決めていました。1日に2人も3人も会っていたらゆっくりと会話をできず、関係を深められないからです。
引用：前掲書
ボロ戸建てを投資を行い、投資規模を拡大していく上で、必要不可欠となる不動産業者。
ビジネスパートナーとして、お付き合いを大切にすることにより、
ネットに載る前の情報をもらえるかもしれません。
不動産業者とは誠実に付き合っていくようにしましょう。
